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Baumängel – immer Ärger mit der Beseitigung

Mittwoch, 24.Januar 2018
Baumängel – immer Ärger mit der Beseitigung

Baumängel

Manche betrachten das Thema “Bauen” als eines der letzten echten Abenteuer im modernen Leben. Einen großen Anteil an dieser Sichtweise haben nicht zuletzt die grossen und kleinen Baumängel, die bei kaum einer Baumassnahme fehlen und regelmässig für viel Ärger sorgen. Besonders unerfreulich für den Bauherr ist eine zögerliche Mängelbeseitigung, die das Bauvorhaben unnötig hinauszögern. Werden einige Grundsätze beachtet, lassen sich Baumängel etwas gelassener sehen und der Unternehmer behält seine Motivation zur zügigen Mängelbeseitigung.

Werkvertrag und Baumängel

Mängelrechte beim Bauen bewegen sich zwischen verschiedenen Vorschriften. Das Obligationenrecht räumt dem Werkunternehmer ein Wahlrecht bei der Mängelbeseitigung zwischen Nachbesserung, Wandlung und Minderung ein. Dem Auftraggeber wird dabei eine sofortige Mängelrüge abverlangt. Etwas anders gestaltet diese Frage die oft anstelle des Obligationenrechts vereinbarte SIA Norm 118. Hiernach können offene Mängel innerhalb von 2 Jahren jederzeit gerügt werden und der Unternehmer muss in dieser Zeit nachweisen, dass kein Mangel vorliegt. Dem Auftragnehmer muss nach der SIA Norm 118 zunächst immer die Möglichkeit zur unentgeltlichen Nachbesserung gegeben werden. Nach Ablauf von 2 Jahren können innerhalb von 3 weiteren Jahren unter bestimmten Voraussetzungen sogenannte verdeckte Mängel gerügt werden und Mängelrechte geltend gemacht werden. Insgesamt verjährt die Mängelgewährleistung damit sowohl nach OR als auch nach SIA Norm nach 5 Jahren.

Baumängel: Recht haben ist nicht Recht bekommen

Auch wenn dem Auftragnehmer somit einige Ansprüche im Mangelfall zustehen, heisst das nicht, dass die Baumängel durch den Unternehmer auch zügig behoben werden. Im Gegenteil, häufig entbrennt der Ärger auf der Baustelle durch schleppende Mängelbeseitigung erst richtig. Mit klugen Massnahmen schon zu Beginn des Vertrags kann der Auftraggeber sich gewisse Druckmittel erhalten, die später eine schnelle Mängelbeseitigung fördern können.

Abnahme entscheidend

Normalerweise wird der Unternehmerlohn erst mit Fertigstellung und Abnahme des Werks durch den Auftraggeber fällig. Bei offenen Mängeln zum Zeitpunkt der Abnahme wird dem Auftraggeber deshalb zunächst die Abnahme verweigert. Da der Unternehmer erst mit der Abnahme Rechnung stellen kann, entsteht hier regelmäßig genug Druck auf den Unternehmer, Mängel zu beheben. Nicht immer aber berechtigen Mängel den Auftraggeber zur Verweigerung der Abnahme, beziehungsweise die Mängel werden erst nach der Abnahme ersichtlich. Erfolgt die Abnahme bei bestehenden Mängeln, wird der Auftraggeber die Mängel schriftlich rügen und unter Fristsetzung zur Nachbesserung auffordern. Im Regelfall ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig der Werklohn ausbezahlt. Der Unternehmer wird sich also im eigenen Interesse um die Beseitigung der Mängel bemühen, um seinen Lohn zu erhalten. Was aber, wenn die Mängel noch später erkannt werden?

Rückbehalt und Bankgarantie sorgen für Druck

Auch nach Abnahme und Rechnungsstellung hat der Unternehmer eine erhöhte Motivation zur Mängelbeseitigung, wenn schon bei Vertragsschluss ein Rückbehalt oder eine Bankgarantie vereinbart wurden. Der Unternehmer erhält in diesen Fällen nämlich erst dann den vollen Rechnungsbetrag, wenn die Mängelbeseitigung durchgeführt wurde.

Im Zweifel schon mit dem Werkvertrag zum Anwalt

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