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Mängelrechte im Stockwerkeigentum – das müssen Sie wissen

Mängelrechte im Stockwerkeigentum – das müssen Sie wissen

Das Stockwerkeigentum: Nachbesserung, Wandlung und Minderung

Das Stockwerkeigentum bietet einige rechtliche Herausforderungen, wenn es um Mängelrechte einerseits und die Überschneidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum andererseits geht. Mängel spielen bekanntermassen sowohl im Kaufvertrags- als auch Werkvertragsrecht eine Rolle. Sie bilden einen entscheidenden Teil des sogenannten Gewährleistungsrechts. Liegt ein Mangel vor, fehlt dem vertraglichen Leistungsgegenstand eine zugesicherte Eigenschaft. Teilweise wird ein Mangel auch dann angenommen, wenn eine nach Vertrauensgrundsätzen zu erwartende Eigenschaft fehlt. Mängelrechte werden in einer formalisierten Art und Weise rechtlich geltend gemacht. Sie lösen verschiedene rechtliche Folgen aus, wobei der Anspruchsteller teilweise ein Wahlrecht in der Geltendmachung hat. Die typischen Stichworte sind hier Nachbesserung, Wandlung und Minderung. In der Praxis ist die Nachbesserung besonders relevant. Sie ist es auch, die beim Stockwerkeigentum für einige rechtliche Probleme und Besonderheiten sorgen kann.

Mängelrechte am Sondereigentum bei Stockwerkeigentum

Betreffen eine Leistung und die daraus folgenden Mängelrechte nur das Sondereigentum des einzelnen Stockwerkeigentümers – beim Innenausbau etwa – folgt die rechtliche Abwicklung der Mangelbeseitigung ganz allgemeinen Regeln. Der betroffene Eigentümer entscheidet allein, in welchem Umfang er welche Mängel rügt und wie er die Mängelrechte ausüben möchte. Diese alleinige Entscheidungsbefugnis ergibt sich aus § 712a ZGB.
Hinsichtlich der Nachbesserung gibt es hier keine Besonderheiten: So kann er bei einem Werkvertrag die Nachbesserung der Leistung verlangen, bei nicht erfolgter Nachbesserung entsprechend wandeln oder mindern. Alle Mängelrechte stehen ihm zu. Von den Fristen her sind die fünfjährige Verjährung und bei Einbeziehung dieser Vorschrift, die SIA Norm 118 mit einer zweijährigen Rügefrist zu beachten. Der Stockwerkeigentümer bleibt jederzeit “Herr des Verfahrens”. Wie ist es aber, wenn der Mangel nicht nur das Sondereigentum, sondern auch Gemeinschaftseigentum betrifft? Typisches Beispiel ist der Fall, dass das gerade frisch erworbene Stockwerkeigentum Mängel aufweist, die über das Sondereigentum eines beteiligten Eigentümers hinausgehen. Kann ein Stockwerkeigentümer nun für alle andere sprechen und Mängelrechte geltend machen?

Mängel am Gemeinschaftseigentum bei Stockwerkeigentum

Ist neben dem Sondereigentum des Stockwerkeigentümers auch Gemeinschaftseigentum, beziehungsweise fremdes Sondereigentum betroffen, können sich beim Thema Mängelrechte komplizierte Rechtsprobleme ergeben. Zum einen etwa muss die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, anhand der einzelnen Verträge bewertet werden, die mit den verschiedenen Eigentümern geschlossen worden sind. Vielfach entsteht die seltsame Situation, dass in einem Haus und einer Baumassnahme, die verschiedene Stockwerkeigentümer betrifft, in einem Fall ein Mangel vorliegt, im anderen nicht.

Gleichermassen komplex kann die Nachbesserung werden. Wenn nur ein Stockwerkeigentümer unter mehreren Berechtigten Nachbesserung verlangt, kann dies für ihn mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, weil er unter Umständen dem Leistenden gegenüber Wertquoten der übrigen Stockwerkeigentümer ausgleichen muss, aus deren Verträgen keine Nachbesserungsansprüche bestehen. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus der oben geschilderten Sachlage, dass für die Bewertung von Nachbesserungsansprüchen der einzelne Vertrag mit den verschiedenen Stockwerkeigentümern ausschlaggebend ist. In diesen Fällen bleibt dem Stockwerkeigentümer deshalb nur die Möglichkeit, über die Stockwerkeigentümerversammlung auf die übrigen Beteiligten einzuwirken, um eine entsprechende gemeinsame Nachbesserung zu erlangen.

Typische Anträge zum Thema Nachbesserung in der Eigentümerversammlung

  • Antrag auf gemeinschaftliche Einforderung von Nachbesserungsmassnahmen.
  • Antrag auf Verpflichtung jedes Stockwerkeigentümers, sich nach seiner Wertquote an der Nachbesserung finanziell zu beteiligen, beziehungsweise seinen eigenen unentgeltlichen Nachbesserungsanspruch geltend zu machen.
  • Antrag auf Bestimmung eines Vertreters, der die Nachbesserung für die Gemeinschaft geltend macht.
  • Antrag auf Ausgleich von Kosten, die dem nachbessernden Stockwerkeigentümer entstehen, weil er für Wertquoten anderer Stockwerkeigentümer einzustehen hat, bei denen keine unentgeltlichen Nachbesserungsansprüche bestehen.

Die Angelegenheit kann rechtliche Weiterungen erfahren, wenn die oben skizzierten Beschlüsse nicht zustandekommen. Dem unterlegenen Stockwerkeigentümer bleibt nur die Anrufung des Gerichts mit der Massgabe, dass die Nachbesserung zum Werterhalt und zur Sicherstellung der Gebrauchsfähigkeit unverzichtbar ist. Unterliegt der Stockwerkeigentümer vor Gericht, muss er sich mit den Möglichkeiten der Wandlung und Minderung begnügen.

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